Wissenswertes

Was ist ein Sachverständiger für Immobilien?
Ein Sachverständiger für Immobilien ist ein Experte, der im Bereich Wertermittlung aus- und/oder weitergebildet wurde. Seine Aufgabe ist die Ermittlung des aktuellen Werts einer Immobilie, eines Grundstücks oder die Beurteilung von Bauschäden. Am Ende des Bewertungsprozesses fasst er seine Ergebnisse für den Auftraggeber in einem Wertgutachten zusammen.

In unserer Alltagssprache werden die Begriffe Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger oft synonym verwendet. Beide sind keine geschützten Berufsbezeichnungen. Es liegt also an euch, Informationen zur Eignung eines bestimmten Sachverständigen einzuholen. Jeder kann sich Sachverständiger nennen, aber nicht jeder kann einen entsprechenden beruflichen Werdegang in der Immobilien- oder Baubrache, eine Zertifizierung einer öffentlichen Institution oder die Bestellung einer Behörde vorweisen.

Ein Sachverständiger für Immobilien kann aber aus unterschiedlichen Branchen kommen. Um im Bereich Immobilienbewertung tätig zu werden, lassen sich sowohl Architekten und Bauingenieure als auch Bank- und Immobilienfachleute, Makler und Anwälte weiterbilden. Zertifizierungslehrgänge zum Sachverständigen für Immobilienbewertung werden zum Beispiel vom TÜV-Rheinland oder der HypZert angeboten.

Welche Leistungen erbringt ein Immobiliengutachter für euch?
Als Auftraggeber zahlt ihr für ein objektives, unparteiisches Wertgutachten. In ihm stellt der Gutachter seine Analysen und Berechnungen dar. Je nach Anlass und Zweck der Immobilienbewertung gibt es zwei verschiedene Formen:

• das Kurzgutachten und
• das Vollgutachten (auch Verkehrswertgutachten).

Kurzgutachten
Das Kurzgutachten gibt euch einen ersten, kostengünstigen Überblick über den Wert eures Hauses. Es ist mit zehn bis 15 Seiten kompakter als ein Vollgutachten und geht nicht so sehr ins Detail. Bei einem einfachen Hausverkauf, bei dem keine Komplikationen zu erwarten sind, ist es in der Regel ausreichend. Ein Kurzgutachten kann auch von einem freien Sachverständigen für Immobiliengutachten erstellt werden. Es hat aber den Nachteil, dass es nicht gerichtsfest ist.

Vollgutachten/Verkehrswertgutachten
Lässt der Auftraggeber ein Vollgutachten erstellen, ist das nicht nur umfangreicher (20 bis 30 Seiten), sondern auch teurer. Neben der Größe der Immobilie, ihrer Lage und ihrem Zustand fließen zahlreiche weitere Fakten in die Bewertung ein. Der Sachverständige holt Unterlagen aus dem Grundbuchamt und der Baubehörde ein und berücksichtigt Besonderheiten wie ein Erbbaurecht, eine aktuelle Vermietung oder den Denkmalschutz. Form und Inhalt des schriftlichen Gutachtens sind nach § 194 BGB vorgeschrieben.
Am Ende weist auch ein Vollgutachten einen aktuellen Verkehrswert der Immobilie aus. Das Gutachten ist gerichtsfest und kann nur von einem zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen für Immobilienbewertung erstellt werden. Bei einem normalen Hausverkauf von A an B ist ein solches Gutachten nicht notwendig. Fürchtet ihr aber eine gerichtliche Auseinandersetzung – zum Beispiel bei einer nicht einvernehmlichen Scheidung oder aufgrund von Erbstreitigkeiten – ist ein Vollgutachten unerlässlich.

Welche Verfahren wendet ein Sachverständiger für Immobilienbewertung an?
Sachverständige für Immobilienbewertung arbeiten mit ähnlichen Methoden. Gängig sind in der Branche drei unterschiedliche Verfahren, die auch kombiniert werden können:

Vergleichswertverfahren
Bei diesem Verfahren errechnet euer Sachverständiger für Immobilien den Wert des betreffenden Objekts anhand ähnlicher Immobilien in der Nachbarschaft. Dafür nutzt er Grundstücksmarktberichte der Region sowie aktuelle Bodenrichtwertkarten. Der konkrete Zustand der Immobilie, ihr Zuschnitt, ihre Lage und ihre Ausstattung führen zu Minus- oder Pluspunkten in der Bewertung.

Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren wendet ein Gutachter meistens an, wenn es zuletzt zu wenig Verkäufe in der Umgebung gab. Der Immobiliensachverständige ermittelt den Verkehrswert dann auf der Grundlage der fiktiven Herstellungskosten und des lokalen Bodenrichtwerts.

Ertragswertverfahren
Diese Methode eignet sich besonders für Objekte, die tatsächlich einen realen Ertrag erwirtschaften. Das ist zum Beispiel bei vermieteten Objekten der Fall oder bei Gebäuden, in denen sich Ladenlokale oder Firmen befinden. Der Sachverständige berücksichtigt neben dem Wert des Grundstücks auch die Mieteinnahmen, die die Immobilie erwirtschaftet.

Wann braucht ihr einen Gutachter für euer Haus?
Es gibt verschiedene Situationen, in denen es sinnvoll oder notwendig ist, einen Immobiliengutachter mit der Erstellung eines Wertgutachtens zu beauftragen:

• Privatpersonen brauchen einen Immobiliensachverständigen meistens dann, wenn es um den Kauf oder Verkauf einer selbstgenutzten Immobilie geht. Sowohl als Käufer als auch als Verkäufer bekommt ihr so mehr Sicherheit, was den realen Wert des betreffenden Objekts angeht.

• Wird ein Haus vererbt, ist ein Wertgutachten aus mehreren Gründen notwendig. Zum einen ist es für die Schätzung der Erbschaftssteuer wichtig, und zum anderen entsteht so die Grundlage, auf der Auszahlungen von Parteien oder der komplette Verkauf eines Hauses geplant werden können.

• Auch bei einer Scheidung ist es unerlässlich, den Wert des gemeinsamen Vermögens zu ermitteln, um einen fairen Ausgleich zu realisieren. Das Haus oder die Eigentumswohnung sind dabei oft der größte Faktor.

• Auch beim Hausbau werden häufig Immobiliengutachter beauftragt, um einen Baumangel zu dokumentieren.

• Wollt ihr einen Hauskauf über ein Kreditinstitut finanzieren, verschafft sich die Bank über ein Wertgutachten einen Überblick über den Verkehrswert. Erst auf dieser Grundlage arbeitet die Bank die Rahmenbedingungen (Zinsen, Tilgung, Laufzeit) für ein Darlehensangebot aus.